如何準確認定售樓廣告的法律問題？

    從法律角度來說，售樓廣告是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，以達到銷售目的，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。
　　根據(jù)《合同法》及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，《商品房買賣合同》中如果未將售樓廣告的內(nèi)容列入合同中作為合同條款的，或者不符合要約規(guī)定的，一般不能認定為是合同內(nèi)容，不能以此來約束出賣人。
　　商業(yè)廣告雖在原則上是一種要約邀請，根據(jù)《合同法》及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，如果出賣人對其開發(fā)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房價的確定有重大影響的，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同，應視為要約，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應認定為合同內(nèi)容，當事人違反合同內(nèi)容的，應承擔違約責任。
　　對于開發(fā)商的虛假廣告行為，根據(jù)《廣告法》相關(guān)規(guī)定，利用售樓廣告對商品或者服務作虛假宣傳的，由政府主管部門責令停止發(fā)布，并處罰款；情節(jié)嚴重的，依法停止其廣告業(yè)務；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。此外，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權(quán)益受到損害，還要依法承擔民事責任。購房人發(fā)現(xiàn)了虛假售樓書，要及時向政府有關(guān)部門舉報，若由于出賣人虛假廣告導致?lián)p失的，可請求人民法院要求出賣人承擔賠償責任。
　　為了避免不必要的麻煩，買受人在簽訂合同時，最好要求開發(fā)商將售樓廣告的內(nèi)容寫入合同中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在商品房實際交付時與售樓廣告的內(nèi)容不符時追究出賣人的違約責任。

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